4.0 LEKAPAN DAN CATEL

Lekapan adalah sesuatu yang melekat atau terpasang secara kekal pada tanah atau pada lekapan lain sehingga ia dianggap sebahagian dari tanah. Misalnya, sebuah bangunan batu yang didirikan di atas sebidang tanah dianggap sebagai lekapan dan ia termasuk dalam takrif tanah.  Catel pula adalah sesuatu yang diletakkan pada tanah atau pada lekapan tetapi tidak dianggap sebahagian dari tanah. Contohnya, sebuah almari pakaian yang diletakkan di atas lantai biasanya dianggap sebagai catel dan ia tidak termasuk dalam takrif tanah.

Penentuan samada sesuatu adalah lekapan atau catel adalah penting di dalam undang-undang tanah kerana ia mempengaruhi beberapa perkara umpamanya: 

a)  Hak pembeli ke atas tanah yang dibeli. Jika sesuatu itu dianggap sebagai lekapan, maka penjual perlu menyerahkannya bersama-sama tanah yang dibeli.
b)  Hak pemegang gadaian untuk turut melelong sesuatu yang dianggap sebagai lekapan bersama-sama dengan tanah apabila gadaian  gagal membayar cukai.

Jika terdapat pertikaian untuk menentukan samada sesuatu itu lekapan atau catel, mahkamah akan terlebih dahulu melihat kepada kandungan perjanjian antara kedua belah pihak. Jika terdapat penetapan di dalam perjanjian jual beli rumah tercatat bahawa almari pakaian adalah termasuk dalam perkara yang dijual bersama-sama tanah, maka  almari itu dianggap sebagai ‘lekapan’ dalam konteks perjanjian tersebut.

Jika tidak terdapat penentuan di dalam kontrak, mahkamah akan menggunakan ujian-ujian tertentu bagi menentukan samada sesuatu itu catel atau lekapan. Terdapat dua ujian yang penting menurut undang-undang Inggeris yang diterimapakai oleh mahkamah di Malaysia iaitu:

         Ujian Tahap Pelekatan, iaitu jika sesuatu benda itu terletak dengan sendirinya di atas tanah atau lantai bangunan, ia prima facie  kekal sebagai catel. Sebaliknya jika sesuatu benda itu telah dilekatkan atau dipasang  pada dinding atau lantai sesuatu bangunan, maka prima facie  menjadi  lekapan walaupun tahap  pelekatan itu adalah sedikit. Ujian ini tidak muktamad kerana ia tertakluk kepada ujian kedua iaitu Ujian Tujuan Pelekatan.

         Ujian Tujuan Peletakan. Ia boleh dilihat dari dua sudut iaitu yang pertama, jika sesuatu itu dilekatkan dengan tujuan untuk menjadikannya kekal, maka ia adalah lekapan, tetapi jika ia dilekatkan bukan untuk menjadikannya kekal, maka ia dianggap sebagai catel. Untuk niat-niat dan tujuan ini, mahkamah terpaksa melihat kepada perkara yang zahir, contohnya kadar kekuatan sesuatu itu dilekatkan atau alat yang digunakan untuk melekatkannya. Oleh itu, jika berlaku kerosakan pada benda yang dirosakkan apabila ditanggalkan dari dinding, lantai atau tanah, maka ia perlu dianggap sebagai lekapan. Sudut yang kedua adalah jika sesuatu itu dilekatkan untuk meningkatkan tahap penggunaan atau untuk menaikkan nilai tanah secara keseluruhan, maka ia dianggap sebagai lekapan. Sebaliknya jika ia dilekatkan semata-mata untuk menyempurnakan kegunaan atau memudahkan seseorang menikmati catel itu sendiri, maka ia dianggap sebagai catel.

Di samping itu, terdapat beberapa perkara yang turut mempengaruhi penentuan samada sesuatu itu lekapan atau catel. Umpamanya, jika sesuatu lekapan itu pada adat atau kebiasaannya boleh dialih-alihkan, maka ia dianggap sebagai catel.

CONTOH KES:

Kiah bt Hanapiah lwn Som bt Hanapiah [1953] MLJ 82 Mahkamah memutuskan bahawa rumah kampung daripada kayu yang didirikan di atas tiang adalah catel kerana pada adatnya ia boleh dialih-alihkan. Dalam kes ini responden adalah salah seorang cucu kepada si mati Hassan bin Musa. Waktu dia masih hidup, dia telah mendirikan sebuah rumah papan atas sebidang tanah dan apabila selesai dia memberikan kepada responden. Selepas kematiannya, perayu yang menjadi pemunya tanah berkenaan telah menduduki rumah berkenaan. Beliau enggan menyerahkan rumah itu kepada responden walaupun diminta. Mahkamah putuskan bahawa rumah itu milik responden kerana ia boleh dialih-alihkan.

Apabila sesuatu itu sudah dianggap sebagai lekapan, maka ia tidak boleh dianggap sebagai lekapan, maka ia tidak boleh ditanggalkan ketika berlaku perpindahan hak atau kepentingan kerana ia termasuk di dalam nilai tanah. Contohnya, seorang penjual tanah tidak boleh meninggalkan lekapan yang ada pada tanah tersebut sebelum menjualkan tanah yang dijual itu, kecuali jika kedua-dua belah pihak membuat persetujuan sebaliknya.

Namun begitu peraturan ini tidak terpakai dalam urusan sewa. Penyewa boleh menanggalkan lekapan yang dilekatkan ketika tanah itu disewa dengan syarat ia tidak menyebabkan kerosakan besar kepada tanah atau bangunan yang disewa, dan penanggalan itu juga mesti dilakukan sebelum tamat tempoh sewa atau pajakan. Ini kerana seseorang penyewa biasanya melekatkan sesuatu dengan niat untuk kegunaan sementara, iaitu sepanjang tempoh penyewaan.