Maksud pemilikan tanah dirujuk secara luas iaitu meliputi hak dan kepentingan pemunya tanah, penerima pajakan tanah rizab atau pemegang lesen untuk menduduki tanah kerajaan. Mereka dianggap sebagai pemilik tanah dan mempunyai hak penggunaan dan penikmatan sebagaimana yang dinyatakan dalam seksyen 44 dan seksyen 45 KTN.
Seksyen 44 memperuntukkan tiga hak pemilikan tanah iaitu :
a) Hak menggunakan dan menikmati secara eksklusif seluas mana ruang udara di atas permukaan tanah dan seluas mana tanah di permukaan itu, setakat yang perlu dan munasabah untuk penggunaan dan penikmatan tanah itu.
b) Hak menggunakan dan menikmati tanah itu dalam keadaan tanah itu mendapat sokongan dari tanah-tanah berhampiran dalam keadaan yang asal dan hak semulajadi lain yang berkaitan.
c) Hak keluar masuk ke tanah itu dari tempat awam seperti jalan dan sungai.
Seksyen 45 pula menyediakan hak-hak tambahan seperti hak untuk mengeluar, memindahkan atau menggunakan bahan-bahan batu-batuan dan menebang, mengambil atau membinasakan hasil hutan dengan syarat hak tersebut digunakan di dalam kawasan tanah yang dimilikinya sahaja.
Hak Menggunakan Ruang Udara
Hak penggunaan dan penikmatan runag udara dan bawah tanah dibawah seksyen 44(a) ini adalah tidak mutlak kerana ia tertakluk kepada syarat bahawa penggunaan itu setakat yang perlu dan munasabah. Pada umumnya pemunya tanah boleh mendakwa mana-mana pihak yang menceroboh ruang udaranya. Walaupun seluruh ruang udara di atas tanah pada dasarnya hak eksklusif pemunya, namun ia tidak boleh mendakwa kapal terbang dan helikopter yang melalui ruang udara di dalam sempadan tanahnya sewenang-wenangnya. Ini kerana di dalam seksyen 44 KTN terdapat peruntukan bahawa hak penikmatan tanah itu adalah setakat ‘yang perlu dan munasabah’ sahaja.
Menurut seksyen 19(1) Akta Penerbangan Awam 1969 pula, tiada sebarang tindakan undang-undang diatas kesalahan menceroboh atau kacau ganggu boleh diambil ke atas penerbangan kapal terbang jika ia terbang pada ketinggian yang munasabah dengan mengambilkira faktor keadaan angin, cuaca dan segala keadaan sekeliling, dan jika penerbangan itu menurut peraturan yang ditetapkan. Pengecualian kepada hak penikmatan ruang udara ini dibuat bagi mengimbangi diantara kepentingan individu dan kepentingan masyarakat.
Dalam kes Lacroix lwn Queen [1954] 4 DLR 470 (Kanada), seorang pemunya tanah menuntut gantirugi dari kerajaan kerana pembinaan laluan udara di atas tanah kepunyaannya. Mahkamah memutuskan bahawa tuntutannya mesti ditolak kerana dia gagal membuktikan kehilangan apa-apa hak terhadap hartanya akibat dari kewujudan laluan udara itu. Mahkamah berpendapat bahawa hak ke atas laluan udara terhad setakat kemampuan pemilik tanah menggunakannya bagi tujuan penggunaan dan penikmatan tanahnya.
Dalam kes Swetland lwn Curtis Airports Corporation [1932] 55 F 2nd 201 (Amerika Syarikat), defenden membeli sebidang tanah berhampiran dengan tanah plaintif untuk membina lapangan terbang. Plaintif mendakwa bahawa pembinaan lapangan terbang itu menjejaskan kemungkinan tanah itu untuk dimajukan sebagai kawasan perumahan pada masa hadapan. Di mahkamah rayuan, hakim telah memutuskan bahawa kapal terbang yang melalui ruang udara tidak boleh dianggap sebagai satu pencerobohan. Oleh itu defenden berhak membina lapangan terbang itu, tetapi mereka tidak boleh membinanya di satu tempat di mana operasinya yang biasa akan menghalang plaintif daripada menggunakan dan menikmati tanahnya. Berhubung dengan lapisan udara yang tidak mungkin diduduki oleh plaintif, mahkamah berpendapat bahawa dia tidak berhak ke atasnya melainkan untuk menghalang orang lain menggunakan ruang tersebut sehingga mengganggu penikmatan ke atas tanahnya. Jika berlaku gangguan remedi untuknya adalah berasaskan kacau ganggu, bukannya pencerobohan.
Hak Sokongan Tanah
Hak sokongan pada tanah yang berasaskan seksyen 44(b) ini bermaksud hak untuk mendapat sokongan tanah secara berterusan dari tanah-tanah bersebelahan. Ini bermakna pemilik tanah yang berjiran mempunyai tanggungjawab untuk memastikan ia terus kekal dan tidak terhakis atau runtuh.
Namun begitu, hak ini tertakluk kepada syarat bahawa tanah tersebut di dalam keadaan semulajadi atau asli. Jika tanah itu telah diubahsuai sehingga mengubah struktur kekuatan tanah, maka ia tidak berhak untuk menuntut hak sokongan dari tanah berjiran. Ini kerana tanah yang telah diubahsuai dari keadaan asal mempunyai kemungkinan lebih besar untuk runtuh dari tanah yang dikekalkan pada kedudukan yang asal.
Dalam kes Madam Chah Siam lwn Chop Choy Kong Kongsi [1939] MLJ Rep 187, plaintif menduduki kawasan bekas lombong dan menggunakan tanahnya untuk menternak ikan. Defenden pemunya tanah bersebelahan telah menjalankan kegiatan mencari bijih di suatu kawasan yang amat hampir dengan sempadan kolam kepunyaan plaintif. Akibat dari kerja-kerja itu, kolam ikan plaintif telah runtuh dan beliau mengalami kerugian besar akibat kehilangan ikan ternakannya. Plaitif menuntut gantirugi dan mendakwa defenden bersalah kerana kehilangan hak sokongan tanahnya dengan melakukan kegiatan melombong. Mahkamah menolak tuntutan plaintif kerana tanah yang dikorek tidak berhak mendapat sokongan tanah kerana ia bukan lagi berada pada kedudukan semulajadi. Tambahan pula kolam itu diisi dengan jumlah air yang banyak yang mengakibatkan tekanan ke atas tanah itu dan melemahkan lagi struktur tanah plaintif.
Di samping itu, seseorang yang menuntut gantirugi berasaskan hak sokongan tanah perlu membuktikan bahawa kehilangan sokongan tersebut berpunca dari aktiviti yang dilakukan oleh pihak yang dikenakan tindakan. Jadi di dapati bahawa kehilangan sokongan tanah berpunca dari pihak yang lain seperti pemilik terdahulu, maka pihak yang kehilangan sokongan tidak boleh mengambil tidakan ke atas pemilik baru. Ini kerana hak sokongan tanah adalah hak yang perlu dikekalkan bukan hak yang perlu disediakan. Hak ini tidak mengenakan tanggungjawab positif ke atas pemilik tanah berjiran untuk menyediakan hak sokongan tanah tetapi sebaliknya hak ini mengenakan tanggungjawab negatif iaitu pemilik berjiran dilarang dari melakukan tindakan yang menyebabkan kehilangan hak sokongan tanah. Ini bermakna, pemilik berjiran tidak boleh dikenakan tindakan selagi belum dibuktikan bahawa kehilangan sokongan itu berpunca dari dirinya.
Dalam kes Guan Soon Tin Mining lwn Ampang Estate Ltd. [1973] 1 MLJ 25, responden adalah pemilik sebidang tanah yang dibangunkan sebagai kawasan perumahan sementara perayu pula adalah penerima pajakan tanah lombong. Tanah lombong yang dipajakkan oleh perayu telah beroperasi sekian lama sebelum digunakan oleh perayu pada 1966. Akibat hujan lebat, tanah responden telah runtuh dan mengakibatkan kerugian yang besar. Responden mendakwa perayu bertanggungjawab di atas keruntuhan tanah tersebut kerana dia tidak menjaga hak sokongan tanahnya. Responden mendakwa bahawa aktiviti melombong oleh perayu telah menyebabkan tanahnya kehilangan sokongan tanah. Mahkamah memutuskan bahawa perayu tidak bertanggungjawab di atas keruntuhan tanah. Ini kerana terdapat bukti bahawa hakisan yang berlaku adalah berpunca dari kolam lombong yang telah digali oleh pihak lain sebelum perayu memulakan aktiviti melombong. Responden gagal membuktikan bahawa hakisan tanah berpunca dari tindakan perayu.
Dalam kes Wong Seng Lee & Ors lwn Ting Siik Lay [1997] 2 CLJ 205, mahkamah memutuskan bahawa hak sokongan tanah adalah wujud bersama-sama dengan hak milik dan ia juga boleh dituntut di Sarawak berasaskan common law kerana Kanun Tanah Negara Sarawak tidak mempunyai peruntukan sebagaimana seksyen 44(1)(b) KTN. Hak ini terikat secara semulajadi bersama-sama tanah bukannya perlu diwujudkan melalui ismen atau seumpamanya. Mahkamah juga memutuskan bahawa pihak yang menuntut hak sokongan tanah boleh mendapat injuksi sementara bagi menghalang defenden daripada meneruskan kerja-kerja yang boleh menghilangkan hak sokongan itu sementara mahkamah membuat keputusannya yang muktamad.
No comments:
Post a Comment